Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht

Überraschend klar hat sich der BGH zur Instandhaltungspflicht bei einer öfters in dieser oder ähnlicher Form in Teilungserklärungen anzutreffenden Regelung geäußert: Eine in der Teilungserklärung getroffene Regelung, wonach Balkone, die zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind, auf dessen Kosten instandzusetzen und instandzuhalten sind, ist nicht einschränkend dahin auszulegen, daß hievor Kosten ausgenommen sind, die die im Gemeinschaftseigentum stehenden Balkonteile betreffen.

(BGH, Urteil vom 16.11.2012, V ZR 9/12).

Das gilt natürlich entsprechend auch für oftmals vorgesehene Regelungen bezüglich der Fenster, die zu einer Wohnung gehören.

Die Regelung in der Teilungserklärung lautet: Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß dieser Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z. B. Balkone, Terrassen, Veranden, Einstellplätze), sind von ihm auf seine Kosten instandzuhalten und instandzusetzen.

Aus der Entscheidung ergeben sich noch folgende Erkenntnisse:

• In Übereinstimmung mit dem klaren und eindeutigen Wortlaut, dem insbesondere keine Differenzierung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum zu entnehmen ist, besteht der Sinn der Regelung darin, daß die übrigen – von der Nutzung der Balkone ausgeschlossenen – Wohnungseigentümer deshalb von der Verpflichtung zur Instandhaltung und Instandsetzung aller Balkonteile befreit sein sollten, weil diese Lasten bei einer Bauweise ohne Balkone nicht angefallen wären. Eine solche Regelung zu treffen, liegt im privatautonomen Gestaltungsspielraum der Wohnungseigentümer bzw. des teilenden Eigentümers. Das Wohnungseigentumsrecht läßt den Wohnungseigentümern weitgehend freie Hand, wie sie ihr Verhältnis untereinander ordnen wollen.
• Ob der in dem Verstoß gegen die Regelung der Teilungserklärung liegendende Rechtsfehler nur zur Anfechtbarkeit der Beschlüsse führt oder zu deren Nichtigkeit wegen fehlender Beschlußkompetenz zur erstmaligen Begründung einer Kostenlast der Gemeinschaft, bedarf hier keiner Klärung, weil der Rechtsfehler innerhalb der Anfechtungsfrist geltend gemacht worden ist.

Fazit: Verwalter sind gut beraten, Eigentümern dringend von der Änderung des vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels abzuraten. Andernfalls besteht ein erhebliches Prozeßrisiko. Würde nicht angefochten, besteht trotzdem (bisher) keine Sicherheit, daß der Beschluß hält (also bestandskräftig wird). Es spricht viel dafür, von Nichtigkeit auszugehen.

Bei der Kostenverteilung sind Eigentümer und Verwalter gut beraten, die Teilungserklärung zu konsultieren und entsprechend zu verfahren und zu beschließen. Abweichungen sind nicht nur streitauslösend sondern mit hohem Kostenrisiko belastet.