Überraschend klar hat sich der BGH zur Instandhaltungspflicht bei einer öfters in dieser oder ähnlicher Form in Teilungserklärungen anzutreffenden Regelung geäußert: Eine in der Teilungserklärung getroffene Regelung, wonach Balkone, die zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind, auf dessen Kosten instandzusetzen und instandzuhalten sind, ist nicht einschränkend dahin auszulegen, daß hievor Kosten ausgenommen sind, die die im Gemeinschaftseigentum stehenden Balkonteile betreffen.
(BGH, Urteil vom 16.11.2012, V ZR 9/12).
Das gilt natürlich entsprechend auch für oftmals vorgesehene Regelungen bezüglich der Fenster, die zu einer Wohnung gehören.
Die Regelung in der Teilungserklärung lautet: Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß dieser Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z. B. Balkone, Terrassen, Veranden, Einstellplätze), sind von ihm auf seine Kosten instandzuhalten und instandzusetzen.
Aus der Entscheidung ergeben sich noch folgende Erkenntnisse:
Fazit: Verwalter sind gut beraten, Eigentümern dringend von der Änderung des vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels abzuraten. Andernfalls besteht ein erhebliches Prozeßrisiko. Würde nicht angefochten, besteht trotzdem (bisher) keine Sicherheit, daß der Beschluß hält (also bestandskräftig wird). Es spricht viel dafür, von Nichtigkeit auszugehen.
Bei der Kostenverteilung sind Eigentümer und Verwalter gut beraten, die Teilungserklärung zu konsultieren und entsprechend zu verfahren und zu beschließen. Abweichungen sind nicht nur streitauslösend sondern mit hohem Kostenrisiko belastet.