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Mietsicherheit – Keine Beschränkung

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Die Bürgschaft für Mietzahlungen zur Abwendung einer Kündigung darf der Höhe nach unbegrenzt sein. Das entschied der BGH mit Urteil vom 10.04.2013 (VIII ZR 379/12): Auf eine Sicherheit, die dem Vermieter zur Abwendung einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs gewährt wird, findet § 551 Abs. 1,4 BGB keine Anwendung.

Aus den Urteilsgründen: § 551 Abs 1,4 BGB ist entsprechend seinem Schutzzweck einschränkend dahin auszulegen, daß er keine Anwendung auf eine Sicherheit findet, die dem Vermieter von einem Dritten zur Abwendung einer drohenden Kündigung wegen Zahlungsverzugs gewährt wird.

Zwar ging es im entschiedenen Fall um eine Bürgschaft. Diese war der Höhe nach nicht auf drei Monatsmieten, sondern auf auf die Mietzahlungen beschränkt und die Bürgschaft sollte automatisch enden bei vollständiger Begleichung aller Mieten und Mietnebenkosten zum Ende des Mietverhältnisses.

Der BGH hat mit dieser Entscheidung sein Linie zur Höhe der Kaution weiterentwickelt. Zuvor hatte er schon entschieden, daß der Schutzzweck des § 551 Abs. 1 auch nicht betroffen ist, wenn Eltern für ihre Kinder – anstelle einer Anmietung im eigenen Namen – von sich aus dem Vermieter eine Bürgschaft für den Fall eines Vertragsschlusses zusagen; in einem solchen Fall steht die gesetzliche Begrenzung der Mietsicherheit einer wirksamen Übernahme einer Bürgschaft durch die Eltern nicht entgegen.

Der Senat weist darauf hin, daß ein unabdingbares Verbot, drei Monatsmieten zu überschreiten, in erster Linie den Mieter benachteiligen würde, weil der Vermieter in diesem Fall keine wirksame zusätzliche Sicherheit erhalten könnte, und eine fristlose Kündigung (bei Mietrückstand) die Folge wäre. Die dem Schutz des Mieters dienenede Begrenzung der Mietsicherheit würde damit in ihr Gegenteil verkehrt. Deshalb finde auf eine Kaution, mit der eine drohende Zahlungsverzugskündigung des Vermieters abgrewendet werden soll, § 551 Abs. 1, 4 BGB generell keine Anwendung. Und schließlich weist der BGH noch auf  folgendes hin: Darauf, ob eine derartige Sicherheit unaufgefordert beigebracht oder der Vermieter eine zusätzliche Sicherheit verlangt hat, komme es nicht an.