Ansichziehen der Ausübungsbefugnis

Ansichziehen gemeinschaftsbezogener Rechte

Zieht die Wohnungseigentümergemeinschaft die Durchsetzung von Beseitigungs- oder Unterlassungsansprüchen wegen Störungen des Gemeinschaftseigentums durch Mehrheitsbeschluss an sich, so begründet sie damit ihre alleinige Zuständigkeit für die gerichtliche Geltendmachung (Ansichziehen gemeinschaftsbezogene Ansprüche | BGH Urteil vom 05.12.2014, V ZR 5/14).

Der Fall

In einer Wohnungseigentumsanlage wird Prostitution gewerblich ausgeübt. Dadurch wird das Gemeinschaftseigentum in Gestalt von Lärmbelästigung und Verschmutzung von Treppenhaus und Fluren beeinträchtigt. Indirekt – so wurde weiter vorgetragen – werde auch der Wert des Sondereigentums negativ beeinträchtigt.

Die Wohnungseigentümer haben beschlossen, »dass die ihnen aus ihrem Eigentum zustehenden Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche wegen der gewerbsmäßigen Prostitution im Objekt gemeinschaftlich durch den Verband geltend gemacht werden sollen.

Einem Wohnungseigentümer ging es nach der Beschlussfassung wahrscheinlich nicht schnell genug, jedenfalls klagte er gegen den störenden Eigentümer mit dem Ziel es zu unterlassen, die Wohnung zum Betrieb eines Bordells oder zur sonstigen Ausübung der Prostitution zu nutzen oder nutzen zu lassen. Die Klage des einzelnen Wohnungseigentümers wurde sowohl vom AG als auch vom LG als unzulässig verworfen. Die Revision bliebt erfolglos.

Prostitution in einer Eigentumswohnung führt zu Beseitigungs- und Unterlassungansprüchen – Image(s) licensed by Ingram Image

Die Entscheidung des BGH

Der BGH bestätigt zunächst, dass einem Wohnungseigentümer bei einer Eigentumsbeeinträchtigung ein Unterlassungsanspruch gem. § 1004 BGB zusteht. Dass das bei der Ausübung der Prostitution in einer Wohnungseigentumsanlage der Fall ist, steht außer Frage.

Im nächsten Schritt stellt der BGH fest, dass für Unterlassungsansprüche aus dem Miteigentum (anders als bei Schadenersatzansprüchen, hier geborene Ausübungsbefugnis!) keine geborene Ausübungsbefugnis des Verbandes gem. § 10 Abs. 5 Satz 3 Halbsatz 1 besteht. Sonst hätten die Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche von vornherein nur vom Verband geltend gemacht werden können.

Der BGH bestätigt im nächsten Schritt seine ständige Rechtsprechung, nach der Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche wegen einer Eigentumsbeeinträchtigung am Gemeinschaftseigentum einen Gemeinschaftsbezug haben, und dass die Gemeinschaft sie deshalb gem. § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG durch Beschluss an sich ziehen kann. Hierfür reicht es – so der BGH – schon aus, »dass die Rechtsausübung durch den Verband förderlich« ist. Der Verband macht die Ansprüche dann in gesetzlicher Prozessstandschaft geltend (gekorene Ausübungsbefugnis).

Wenn der Verband nach dem Ansichziehen im eigenen Namen vorgehen kann, ist ein einzelner Wohnungseigentümer für eine Klage mit diesem Streitgegenstand nicht mehr prozessführungsbefugt. Das ist in dieser Klarheit erstmals höchstrichterlich entschieden. Nichts anderes gilt für den Fall, dass ein einzelner Wohnungseigentümer schon vor dem Ansichziehen eine Klage mit demselben Streitgegenstand anhängig gemacht hat. Die Prozessführungsbefugnis entfällt mit dem Mehrheitsbeschluss, die Klage wird dann unzulässig.

Die Entscheidungsgründe

Der BGH begründet seine Entscheidung mit mehreren Gesichtspunkten.

1. Für die alleinige Rechtsverfolgung spricht der Gesetzestext des § 10 Abs. 6 Satz 3. Dort fehlt eine Differenzierung zwischen geborener und gekorener Ausübungsbefugnis. Dafür, dass daneben ein einzelner Wohnungseigentümer selbst tätig werden kann, gebe der Gesetzestext nichts her.
2. Der BGH stützt sein Ergebnis weiterhin auf verfahrensrechtliche Erwägungen. »Eine weitere Klage eines einzelnen Wohnungseigentümers ist nämlich schon deshalb unzulässig, weil ihr die Rechtshängigkeit des Anspruchs (…) und nach Abschluss des Verfahrens die Rechtskraft des Urteils (…) entgegensteht«. Das leuchtet unmittelbar ein.
3. Einen weiteren entscheidenden Gesichtspunkt für seine Auffassung sieht der BGH darin, dass die Ausübungsbefugnis des Verbands auf einem mehrheitlich gefassten Beschluss beruht.« Die gemeinschaftliche Willensbildung ist nur sinnvoll, wenn ihr Vorrang zukommt«.

Offene Fragen

Die Entscheidung lässt zwei Probleme zurück, deren Lösung noch interessant werden wird.

1. Was gilt, wenn der Verband die Geltendmachung der Rechte verschleppt? Der BGH bietet an: »Jedem Wohnungseigentümer steht es aber offen, seinen Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung durchzusetzen. Auch ist der Verwalter verpflichtet, die Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen«. 
   Das ist grenzwertig: Weigert sich die Gemeinschaft mehrheitlich oder weigert sich der Verwalter, den Mehrheitsbeschluss umzusetzen, ist der vom BGH aufgezeigte Weg ein sehr steiniger. Erfahrungsgemäß ist mit einer Entscheidung der WEG-Gerichte bestenfalls in ein bis zwei Jahren zu rechnen. In dieser Zeit kann viel passieren und ganz sicher ist, dass der Wert des Eigentums erheblich leidet. Dem einzelnen Wohnungseigentümer ist aber der Weg verbaut, selbst zu klagen.Da hilft es auch wenig, wenn der BGH die Frage offen lässt, wie einem rechtsmissbräuchlichen Handeln der Wohnungseigentümer zu begegnen ist. Es gab schon in weniger wichtigen Fragen ein »obiter dictum«!.
2. »Dass der Verkehrswert des Sondereigentums sinkt oder dessen Vermietbarkeit erschwert wird, reicht – … – für die Annahme einer Störung (auch) des Sondereigentums jedenfalls nicht aus.«. Denn ebenso wie Mängel des gemeinschaftlichen Eigentums, so der BGH, haben Störungen desselben regelmäßig Einfluss auf den Wert und die Verwertbarkeit des Sondereigentums.