Formularklauseln bei Schönheitsreparaturen

Der Bundesgerichtshof (BGH)¹  hat in mehreren Entscheidungen vom 18.03.2015 seine bisherige Rechtsauffassung zu Formularklauseln bei Schönheitsreparaturen grundlegend geändert. Er hält formularmäßig vereinbarte Quotenabgeltungsklauseln generell für unwirksam. Darüber hinaus stellte der BGH fest, dass die formularvertragliche Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter bei unrenoviert übergebener Wohnung unwirksam ist.

Abwälzung bleibt grundsätzlich zulässig

Die Entscheidungen liegen bisher noch nicht vor, aus der Pressemitteilung vom 18.03.2015 lassen sich jedoch schon erste Argumente erschließen:

Der BGH bleibt offenbar dabei, dass die formularvertragliche Übertragung der Schönheitsreparaturen zulässig bleibt, sofern sichergestellt ist, dass der Mieter nur zu den auf seine eigene Vertragszeit entfallenden Renovierungsleistungen verpflichtet wird.

Abwälzung unzulässig, wenn Wohnung unrenoviert übergeben wird

Wird dem Mieter eine unrenovierte Wohnung überlassen, ist die formularvertragliche Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf ihn generell unwirksam, weil die Klausel, so der BGH, den Mieter verpflichtet, sämtliche Gebrauchsspuren, also auch die eines Vormieters, zu beseitigen. Die Frage, was eine unrenovierte Wohnung ist, dürfte künftig für Streit sorgen. Die Tatsache, dass die Wohnung unrenoviert übergeben wurde, hat aber der Mieter zu beweisen.

Lt. BGH kommt es bezüglich der Frage, ob die Wohnung unrenoviert übergeben wurde, letztlich darauf an, ob etwa vorhandene Gebrauchsspuren so erheblich sind, dass die Mieträume im Zeitpunkt der Überlassung den Gesamteindruck einer renovierten/unrenovierten Wohnung vermitteln. Dies habe der Tatrichter zu entscheiden.

Wird eine unrenovierte Wohnung überlassen, kann wohl die formularvertragliche Abwälzung der Schönheitsreparaturen noch zulässig sein, wenn dem Mieter ein angemessener Ausgleich gewährt wurde. Der BGH stellt aber fest, dass jedenfalls ein Nachlass von lediglich einer halben Monatsmiete keinen angemessenen Ausgleich darstellt.

Quotenabgeltungsklauseln generell unwirksam

Quotenabgeltungsklauseln seien deshalb generell unwirksam (benachteiligen den Mieter unangemessen), weil »der auf ihn entfallende Kostenanteil nicht verlässliche ermittelt werden kann und für ihn bei Abschluss des Mietvertrags nicht klar und verständlich ist, welche Belastung gegebenenfalls auf ihn zukommt«.

Fazit – Profitieren Mieter von der Entscheidung?

Die Rechtsprechungsänderung ist nicht überraschend, der BGH hatte sie schon angekündigt. Die Rechtslage wird durch die Entscheidungen nur im Hinblick auf die Quotenabgeltungsklauseln klarer.

In den übrigen Fällen wird künftig wohl in der Regel darüber gestritten, ob

a) die Wohnung unrenoviert übergeben wurde oder

b) ob der gewährte Ausgleich für eine unrenovierte Wohnung ausreichend war.

Frieden bringt die Entscheidung nicht in Mietverhältnisse, und ob sie für Mieter langfristig wirklich gut ist, bleibt abzuwarten.

Vermieter könnten sich zu der Überlegung veranlasst sehen, ähnlich wie im sozialen Wohnungsbau, künftig die Schönheitsreparaturen nicht mehr abzuwälzen, sondern diese gegen einen Mietzuschlag selbst auszuführen. Die Folge für Mieter wäre, dass die bisher vorhandene Möglichkeit dann entfällt, Schönheitsreparaturen selbst in kostengünstiger Eigenleistung durchzuführen.

_{¹ Pressemitteilung [nach oben]}