Zweckwidrige Nutzung

Keine Verjährung – keine Verwirkung

Wird eine Teileigentumseinheit zweckwidrig als Wohnraum genutzt, verjährt der Unterlassungsanspruch der übrigen Wohnungseigentümer nicht, solange diese Nutzung anhält; dies gilt unabhängig davon, ob der Sondereigentümer selbst oder dessen Mieter Nutzer ist.

Der Anspruch der Wohnungseigentümer auf Unterlassung der langjährigen zweckwidrigen Nutzung einer Teileigentumseinheit als Wohnraum ist in der Regel jedenfalls dann nicht verwirkt, wenn in jüngerer Zeit eine Neuvermietung zu Wohnzwecken erfolgt ist.¹

Der Fall:

In der Teilungserklärung ist Teileigentum als „Räumlichkeiten im Souterrain bestehend aus drei Hobbyräumen, Vorratskeller, Flur und einem weiteren Kellerraum“ ausgewiesen. Der Teileigentümer vermietet diese Einheit als Wohnung, nachdem er sie zuvor selbst entsprechend genutzt hatte (seit insgesamt 27 Jahren). Ein Erwerber (Erwerb 2007) klagt auf Unterlassung der zweckwidrigen Nutzung (2007 wurde erneut vermietet). Der Beklagte beruft sich auf Verjährung bzw. Verwirkung.

Die zweckwidrige Nutzung einer Teileigentumseinheit als Wohnung wird weder durch Verwirkung noch durch Verjährung geheilt – (c) TIBine /ixabay.jpg

Entscheidung

Der BGH bestätigt mit Urteil vom 08.05.2015 die Urteile der Vorinstanzen, mit denen der Beklagte zur Unterlassung verurteilt wurde. Der V. Senat des BGH stellt dabei folgendes fest:

• Die nicht nur vorübergehenden Nutzung von Teileigentum zu Wohnzwecken ist jedenfalls dann nicht gestattet, wenn sie die Anlage um eine weitere Wohneinheit vergrößert. 
• Die zweckwidrige Nutzung begründet einen Unterlassungsanspruch der übrigen Wohnungseigentümer sowohl aus § 1004 Abs. 1  BGB als auch aus § 15 Abs. 3 WEG und zwar gemäß § 14 Nr. 2 WEG auch bei einer Gebrauchsüberlassung an Dritte.
• Der Anspruch auf Unterlassung verjährt solange nicht, solange die zweckwidrige Nutzung anhält, weil der Schwerpunkt der Störung nicht in der Aufnahme der Nutzung sondern in der Nutzung selbst liegt.
• Ob die zweckwidrige Nutzung durch den Sondereigentümer selbst oder durch dessen Mieter erfolgt, ist verjährungsrechtlich unerheblich.
• Dem Unterlassungsanspruch steht auch nicht der Einwand der Verwirkung (unzulässige Rechtsausübung) entgegen. An dem sogenannten Zeitmoment fehlt es in der Regel, wenn eine wiederholte Störung einen neuen Anspruch auslöst. Vermietet der Sondereigentümer neu, setzt er eine neue Willensentscheidung hinsichtlich der zweckwidrigen Nutzung um. Die übrigen Wohnungseigentümer haben (dann) Anlaß, für die Zukunft eine der Teilungserklärung entsprechende Nutzung einzufordern, auch wenn sie hiervon zuvor Abstand genommen haben.
• Auch an dem sog. Umstandsmoment fehlt es, der Teileigentümer, der zweckwidrig nutzt oder nutzen läßt, kann nicht davon ausgehen, daß solche eigenständigen Störungen auch in Zukunft geduldet werden.

Fazit:

Wird eine zweckwidrige Nutzung aufrechterhalten, tritt keine Verjährung ein. Wird eine zweckwidrige Nutzung mehrfach erneuert, tritt auch keine Verwirkung ein. Weder das sog. Zeitmoment nach das Umstandsmoment sind dann verwirklicht.

 1: BGH, Urteil vom 08.05.2015, V ZR 178/14