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Ansichziehen

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Ansichziehen des Vorgehens gegen Hausordnungsverstöße

Der Fall: Eine WEG beschließt sinngemäß, dass bei Verstößen gegen die Hausordnug eine Abmahnung durch die Verwaltung zu erfolgen hat und danach (immer) der Verband den Störer in Anspruch nimmt.

Vergemeinschaftung nicht ordnungsmäßig

Das LG Hamburg1 hebt den Beschluss auf Anfechtung auf, weil er nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Es begründet u.a. wie folgt: Durch die getroffene Sanktionsregelung werden die individuellen Abwehransprüche gesperrt. Soweit das Verhalten eines einzelnen Wohnungseigentümers gegen die Hausordnung verstößt, steht dem einzelnen Eigentümer nicht mehr die selbständige Geltendmachung von Abwehransprüchen zu, sondern die Gemeinschaft hat sich dem angenommen (gekorene Ausübungsbefugnis, Vergemeinschaftung). Das Prozessrisiko im Fall des Nichtvorliegens einer Zuwiderhandlung gegen die Hausordnung wird hierdurch auf die Gemeinschaft verlagert. Sofern im Streitverfahren Streit über das konkrete Vorliegen einer Zuwiderhandlung gegen die Hausordnung bestünde, wären sämtliche Wohnungseigentümer kostenmäßig beteiligt. Diese im Beschluss getroffene generelle Vorgehensweise bei Verstößen gegen die Hausordnung widerspricht insoweit unter dem Gesichtspunkt der Kostentragung einer ordnungsgemäßen Verwaltung. (Hinweis: Das LG hat auch angenommen, dass der Beschluß unbestimmt sei, das interessiert aber in diesem Zusammenhang nicht.)

Anfechtbar oder nichtig?

Es fragt sich allerdings, ob die Entscheidung des LG Hamburg richtig ist. Konkret: Ist ein generelles „Ansichziehen“ bestimmter allgemeiner Sachverhalte – z. B. die Geltendmachung aller Gewährleistungsansprüche am Gemeinschaftseigentum durch den Verband oder – wie hier – ein generelles Vorgehen des Verbands gegen einen Verstoß gegen die Hausordnung  möglich, m. a. W., gibt es dafür eine Beschlussompetenz?

Bisher hat der BGH die Vergemeinschaftung von individuellen Ansprüchen (gekorene Ausübungsbefugnis des Verbands) nur in konkreten Einzelfällen zugelassen. 

1)  LG Hamburg, Urteil vom 15.04.2015, ZMR 2015, S. 572 ff.