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Kreditaufnahme – Zurückhaltung geboten

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Kreditaufnahme kann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen

Der BGH bestätigt seine bisherige Auffassung, wonach die Aufnahme eines langfristigen, hohen Kredits durch die Wohnungseigentümergemeinschaft ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen kann. Der V. Senat betont aber, dass angesichts des Haftungsrisikos (Ausfall einzelner Wohnungseigentümer mit Hausgeldzahlungen) bei der Entscheidung über die Finanzierung einer Maßnahme durch ein hohes langfristiges Darlehen Zurückhaltung geboten ist.

BGH gestattet erneut Kreditaufnahme - aber mit Zurückhaltung

Finger weg von einer Kreditaufnahme – Bild: (c) Tony Hegewald /pixelio

Anforderung an ordnungsmäßigen Beschluss über Kreditaufnahme

Und was der Senat damit meint, kommt in der Pressemitteilung vom 25.09.2015 wie folgt zum Ausdruck: Der Beschluss muss Angaben über

  • die zu finanzierende Maßnahme,
  • die Höhe des Darlehens,
  • dessen Laufzeit,
  • die Höhe des Zinssatzes bzw. des nicht zu überschreitenden Zinssatzes enthalten und erkennen lassen, ob die Tilgungsraten so angelegt sind, dass der Kredit am Ende der Laufzeit getilgt ist.
  • Ferner muss vor der Beschlussfassung wegen des in die Zukunft verlagerten Risikos der Zahlungsunfähigkeit einzelner Wohnungseigentümer die im Innenverhältnis bestehende Nachschusspflicht der Wohnungseigentümer Gegenstand der Erörterung in der Wohnungseigentümerversammlung sein.

Bedeutung der Möglichkeit zur Kreditaufnahme für die Verwaltungspraxis

Aus der Pressemitteilung lassen sich noch folgende Gesichtspunkte entnehmen, die Wohnungseigentümer bei der Entscheidung abzuwägen haben:

  • Wenn die Möglichkeit besteht, die Maßnahme durch Rückgriff auf die Rücklage und Erhebung einer Sonderumlage aufzubringen, dürfte eine Darlehensaufnahme kaum noch ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen.
  • Die Vor- und Nachteile einer Darlehensfinanzierung gegenüber einer Finanzierung durch Sonderumlage sind abzuwägen. Kann eine Sonderumlage ohne wahrscheinliche Ausfälle erhoben werden, dürfte eine Darlehnsaufnahme nicht in Betracht kommen, weil hier eben noch weniger auszuschließen ist, dass künftige Eigentümer mit Zahlungen ausfallen.
  • Überfordert eine Sonderumlage einzelne Wohnungseigentümer (starke finanzielle Belastung oder Überforderung einkommensschwächerer Wohnungseigentümer) und ist die Maßnahme dringend, also nicht aufschiebbar, dann dürfte die Darlehensaufnahme – nach Ansicht des BGH – ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen.

Wir raten zum Thema Kreditaufnahme – Finger weg!

Der BGH hat also der Verschuldung von Wohnungseigentümergemeinschaften nicht Tür und Tor geöffnet, sondern eher deutlich gemacht, dass die Finanzierung einer Maßnahme durch Kreditaufnahme die Ausnahme bleiben wird, und zudem sicher zu stellen ist, dass die vollständige Tilgung innerhalb der Zinsbindungsfrist zu erfolgen hat. Das ist auch richtig so: Der normale, vom Gesetzgeber vorgesehene Weg, ist es, eine angemessene Instandhaltungsrücklage anzusammeln und nicht durch Darlehensfinanzierung einer Instandsetzung die Last auf künftiger Eigentümer zu verlagern. Nichts anderes ist eine Darlehensaufnahme!