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Zustimmung der Mehrheit

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Das Problem

Teilungserklärungen enthalten gelegentlich die Regelung, dass Handlungen nur mit der Zustimmung der Mehrheit der übrigen Wohnungseigentümer erfolgen dürfen. Das kann beispielsweise für eine Veräußerungszustimmung aber auch für eine anderweitige Genehmigung gelten.

Enthält die Teilungserklärung dann – wie so oft – keine Regelung, auf welche Art und Weise die Zustimmung der Mehrheit erklärt werden soll, kommt es auf die Auslegung der Teilungserklärung  an.

Zustimmungsmöglichkeiten

Grundsätzlich  liegt die Zustimmung der Mehrheit vor, wenn so viele Wohnungseigentümer ihre Zustimmung erklärt haben, dass sie die Mehrheit bilden. Im konkreten Fall ging es um eine Veräußerungszustimmung. Dem Grundbuchamt lagen 16 von 30 Zustimmungen mit notariell beglaubigten Unterschriften vor. Das reichte dem Grundbuchamt nicht. Deshalb musste sich das OLG Hamm mit der Frage beschäftigen, wie die Mehrheit entscheiden muss.

Zustimmung der Mehrheit der Wohnungseigentümer

Zustimmung der Mehrheit – nur in Versammlung oder im Umlaufverfahren

Die Sicht des OLG Hamm

Das OLG Hamm sah in einer Teilungserklärung, die zwar die Zustimmung der Mehrheit vorschreibt, aber nichts zur konkreten Ausgestaltung dieser Mehrheit sagt, nur eine Auslegungsmöglichkeit: „…die Zustimmung der Wohnungseigentümer [kann nur] im Wege eines von den Wohnungseigentümern zu fassenden Beschlusses erklärt werden“, weil in einer Angelegenheit der Verwaltung  (§ 21 I WEG) die Wohnungseigentümer nach § 23 WEG zu beschließen haben.

Beschlusswege nach § 23 WEG

§ 23 WEG regelt, auf welche Weise Beschlüsse im Rahmen einer Wohnungseigentümergemeinschaft gefasst werden. Dies kann zum einen die Beschlussfassung im Rahmen einer Wohnungseigentümerversammlung (§ 23 Abs. 1 WEG) sein. Zum anderen kann nach § 23 Abs. 3 WEG auch außerhalb einer Wohnungseigentümerversammlung ein Beschluss gefasst werden, wenn alle Wohnungseigentümer dem Beschlussentwurf zustimmen.

Ergebnis

Ist die Zustimmung der Mehrheit der Wohnungseigentümer notwendig, ohne dass zugleich geregelt ist, auf welche Art und Weise die Zustimmung der Mehrheit erklärt werden muß, muss die Zustimmung im Wege einer Wohnungseigentümerversammlung oder eines Umlaufbeschlusses erklärt werden.

Hinweis: Ein einfacher Mehrheitsbeschluss ist dann nicht ausreichend, zustimmen muss immer noch die Mehrheit der Wohnungseigentümer. Wären also im Zustimmungsfall 20 Wohnungseigentümer in der Versammlung anwesend und stimmten 15 zu, müsste der Versammlungsleiter verkünden,  dass der Beschluss (der Mehrheit der Wohnungseigentümer) nicht zustande gekommen ist, weil nicht mindestens 16 Eigentümer zugestimmt haben.

Fundstelle: OLG Hamm, Beschl. vom 16.07.2015, NZM 2015, 827