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Protokollierung

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BGH erweitert Protokollierungspflicht nach dem WEG

Voraussetzung dafür, daß ein Beschluß ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, ist u.a., daß das mit der Beschlußfassung verbundene Risiko vor dem Beschluß erörtert wird; dies muß sich aus dem Protokoll der Eigentümerversammlung ergeben. Was nicht aus dem Protokoll ersichtlich ist, ist für das Gericht nicht vorhanden. (Vgl. BGH, Urteil vom 25.09.20154, V ZR 244/14 – zur Berechtigung für die Aufnahme eines hohen, langfristigen Kredits durch die Wohnungseigentümergemeinschaft; letzter Satz: Erläuterung von Frau Prof. Dr. Schmidt-Räntsch, Mitglied es V. Senats in Fischen 2015).

Die Bedeutung der Protokollierungsentscheidung

Die Pflicht, daß sich die Erörterung der Risiken aus dem Protokoll ergeben muß, ist Teil des Leitsatzes der Entscheidung. Das verdeutlicht die Relevanz, die der V. Senat der Protokollierung beimißt.
Die Protokollierungspflicht ist in § 24 Abs. 6 WEG normiert. Dort ist geregelt, daß „über die in der Versammlung gefaßten Beschlüsse“ eine Niederschrift aufzunehmen ist. Die ganz herrschende Meinung hat daraus bisher gefolgert, daß kein Verlaufsprotokoll, sondern nur ein Ergebnisprotokoll zu erstellen ist.

Der BGH fordert Verlaufsprotokoll, damit Ordnungsmäßigkeit eines Beschlusses nachgewiesen werden kann.

BGH fordert Verlaufsprotokoll -(c) epcioci/pixabay

Durch die Entscheidung des BGH werden dem Versammlungsleiter (das ist in der Regel der Verwalter) bisher nicht im Gesetz vorgesehene Protokollpflichten auferlegt, damit in einem Anfechtungsprozeß bewiesen werden kann, dass der Eigentümerbeschluß Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.

Unterbleibt der Hinweis über die Erörterung relevanter Risiken im Protokoll, führt das unweigerlich dazu, daß der Beschluß wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot aufgehoben werden wird. Das ist eine völlig neue Rechtslage, deren Auswirkungen noch nicht absehbar sind.

Offene Fragen der Protokollierungsentscheidung

Ob die Aufklärung, falls sie sich nicht aus dem Protokoll ergibt, auch anderweitig nachgewiesen werden kann, wird die Zukunft zeigen. Ob also eine umfassende Sitzungsvorlage den fehlenden Hinweis im Protokoll ersetzen kann, ist unsicher.

Der Entscheidung lässt sich allerdings nicht entnehmen, wie umfangreich und intensiv die Aufklärung sein muss. In der Entscheidung über die Berechtigung zur Darlehensaufnahme hat der BGH die Ordnungsmäßigkeit von einer Vielzahl von Punkten abhängig gemacht. Es spricht viel dafür, dass nicht nur der fehlende Hinweis auf die Nachschußpflicht beim Ausfall einzelner Wohnungseigentümer notwendig war, sondern auch die Erörterung anderer wesentlicher Gesichtspunkte, die mit einer Darlehensaufnahme verbunden sind.

Fest steht aber, daß sich das Haftungsrisiko für Verwalter von Wohnungseigentum deutlich erhöht hat.