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Entschädigungsanspruch bei eigenmächtiger Baumaßnahme

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Eigenmächtige Baumaßnahme – der Teilfall

Die Wohnungseigentümergemeinschaft entstand im Jahr 2003 an einem Gebäude mit einem erheblichen Instandhaltungsstau. 2004 beschlossen die Wohnungseigentümer die Umsetzung eines Sanierungsplans. Nach dessen teilweiser Ausführung ließt ein Wohnungseigentümer (hier nur interessierend) für 3.475 Euro die Eingangs- und die Innentüren seiner Wohnung ersetzen, weil die alten als Folge der von der Beklagten [Wohnungseigentümergemeinschaft] durchgeführten Sanierungsmaßnahmen an den Kellerwänden nicht mehr paßten. Der Wohnungseigentümer verlangt vom Verband Ersatz, was die Wohnungseigentümer auf ihrer Versammlung im Jahr 2007 ablehnten. Darauf verklagte der Wohnungseigentümer den Verband.

Eigenmächtige Instandsetzung durch einen Wohnungseigentümer kann ausnahmsweise zulässig sein

Tür plötzlich schmaler – eigenmächtige Instandsetzung möglich? – (c) lichtkunst.73/pixelio.de

Erstattungsanspruch kann bestehen

Der BGH stellt fest, daß dem klagenden Wohnungseigentümer der Kostenerstattungsanspruch sowohl für die Türen des Sondereigentums als auch für die sich im gemeinschaftlichen Eigentum befindliche Wohnungseingangstür grundsätzlich zustehen kann (BGH, Urteil vom 25.09.2015, V ZR 246/14). Er begründet seine Entscheidung wie folgt:

Zimmertüren oder beim Sondereigentum

Anspruchsgrundlage ist § 14 Nr. 4 Halbsatz 2. Nach dieser Vorschrift ist dem einzelnen Wohnungseigentümer der Schaden zu ersetzen, der ihm dadurch entsteht, daß er das Betreten und die Benutzung der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile gestatten muß, soweit das zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist. Zu den zu ersetzenden Schäden gehört auch die Verschlechterung des Zustands des Sondereigentums (Rz. 26). Der Regreßanspruch ergibt sich also direkt aus dem Wohnungseigentumsgesetz und nicht aus dem Grundsatz der Geschäftsführung ohne Auftrag oder der ungerechtfertigten Bereicherung. Schuldner dieses Anspruchs ist der Verband (Rz. 27). Ob die Voraussetzungen vorliegen, ist offen, weil das Berufungsgericht dazu keine Feststellungen getroffen hat.

Wohnungseingangstür oder beim Gemeinschaftseigentum

Dieser Anspruch läßt sich nicht aus § 14 Nr. 4 begründen, weil die Wohnungseingangstür zwingend gemeinschaftliches Eigentum ist (Rz. 33). Der BGH sieht hier als Anspruchsgrundlage den Anspruch auf Aufwendungsersatz aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder einen Bereicherungsanspruch nach § 684 Satz 1, 812 BGB.

Der Verband sei verpflichtet gewesen, nach Durchführung der beschlossenen Sanierung als deren Begleitmaßnahme auch die Wohnungseingangstür auszutauschen weil auch die Funktionsfähigkeit des Gemeinschaftseigentums wiederherzustellen sei.

Ein Bereicherungsanspruch für eine eigenmächtige Instandsetzung oder Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums kommt grundsätzlich nur in Betracht, wenn die Maßnahme ohnehin hätte beschlossen oder vorgenommen werden müssen (Rz. 13).

Der BGH unterstellte, daß der Austausch der Wohnungseingangstür dem mutmaßlichen Interesse des Verbands entsprach. so daß ein Anspruch auf Aufwendungsersatz gegeben sein könnte. Andernfalls käme ein Bereicherungsanspruch nach § 684 Satz 1 BGB in Betracht., weil der Verband den Aufwand für diese ihm obliegende Maßnahmen erspart hätte.

Ob der klagenden Wohnungseigentümer den Anspruch tatsächlich hat, konnte der BGH nicht entscheiden, weil auch hier das Berufungsgericht keine ausreichenden Feststellungen getroffen hat.

Keine Kürzung des Anspruchs

Der BGH weist in seinem Hinweis an das Berufungsgericht noch auf folgenden Aspekt hin: Falls die Voraussetzungen des Anspruchs vorliegen, wäre er nicht um den Miteigentumsanteil des Klägers zu kürzen. Der betroffene Wohnungseigentümer hat sich zwar an den Kosten des ihm zu leistenden Ersatzes zu beteiligen, aber nicht durch Kürzung seines Anspruchs gegen den Verband, sondern durch Umlage in der Jahresabrechnung. Das liege darin begründet, daß es sich bei den Ersatzansprüchen um Kosten der Verwaltung handele.

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