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Sondereigentum bei abweichendem Aufteilungsplan

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Die Abweichung der Bauausführung vom Aufteilungsplan führt beim Wohnungseigentum regelmäßig zu Problemen.

Der Fall: Abweichung Aufteilungsplan und Bauausführung

1972 wurde ein Wohngebäude als Mietshaus errichtet. Bei der Errichtung wurde beim Bau des Kellergeschosses von den der Baugenehmigung zugrundeliegenden Plänen abgewichen, um einen Fensterzugang für den innenliegenden Keller (Nr. 7) zu schaffen. Dafür war die Verlegung einer Innenwand notwendig, wodurch sich ein anderer Keller (Nr. 3) von 8,43 m² auf 3,94 m² verkleinerte.

1984 wurde das Wohngebäude in Wohnungseigentum aufgeteilt. Der Aufteilungsplan nahm die Baupläne gemäß Baugenehmigung zur Grundlage mit der Folge, dass nicht die tatsächliche, sondern die ursprünglich geplante Kelleraufteilung vereinbart wurde.

Abweichung Aufteilungsplan Bauausführung: Im Wohnungseigentum sind Probleme programmiert.

Abweichung Aufteilungsplan und Bauausführung führt später zu Problemen

2011 erwarb ein Wohnungseigentümer die Wohnung und den Keller mit der Nr. 3 nach einer Besichtigung von Wohnung und Keller. In einer Eigentümerversammlung im Jahre 2013 verlangte der Käufer, den Keller Nr. 3 in den aus dem Aufteilungsplan ersichtlichen Grenzen herzustellen. Der Antrag wurde mehrheitlich abgelehnt. Die Beschlussanfechtungsklage landete bei beim BGH, der folgende Fragen klärte:

  • Ist Sondereigentum gemäß Aufteilungsplan oder gemäß tatsächlicher Ausführung entstanden?
  • Ist die erstmalige plangerechte Herstellung in jedem Fall zwingend?
  • Wer ist für die erstmalige plangerechte Herstellung zuständig?
  • Spielt die Besichtigung des Käufers bezüglich der erstmaligen Herstellung eine Rolle?

Grenzen des Sondereigentums bei Abweichung Aufteilungsplan und Bauausführung

Der BGH bestätigt seine bisherige Linie: Sondereigentum kann nur in den Grenzen entstehen, die sich aus dem zur Eintragung in das Grundbuch gelangten Aufteilungsplan ergeben. Die tatsächliche Bauausführung spielt für das Entstehen von Sonder- bzw. Gemeinschaftseigentum regelmäßig keine Rolle, wenn sie vom Aufteilungsplan abweicht.

Unerheblich für diese Beurteilung sei auch, in welchem Ausmaß die tatsächliche Bauausführung von dem Aufteilungsplan abweiche. Dabei spiele es auch keine Rolle, ob die Abweichung bei der Aufteilung eines bestehenden Gebäudes oder bei der Errichtung des Bauwerks entstehe. Allerdings sei davon die Frage zu trennen, ob auch geringfügige Abweichungen einen Anspruch einzelner Wohnungseigentümer auf Herstellung eines plangerechten Zustands bzw. auf Anpassung der Teilungserklärung und des Aufteilungsplan begründen könne.

Der BGH stellt fest, dass ein Aufteilungsplan dieselbe sachenrechtliche Abgrenzungsfunktion wie das Liegenschaftskataster (für Grundstücke) hat. Der Aufteilungsplan trete an die Stelle der Vermessung und katasteramtlichen Erfassung.

Ist die erstmalige plangerechte Herstellung bei Abweichung Aufteilungsplan und Bauausführung in jedem Fall zwingend?

Der V. Senat stellt fest: Der Anspruch eines Wohnungseigentümers auf erstmalige plangerechte Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums kann nach dem Grundsatz von Treu und Glauben ausgeschlossen sein, wenn die tatsächliche Bauausführung nur unwesentlich von dem Aufteilungsplan abweicht. Dann seien die Wohnungseigentümer aber im Grundsatz verpflichtet, Teilungserklärung und Aufteilungsplan an die tatsächliche Bauausführung anzupassen, sofern die damit verbundenen Kosten nicht wiederum unverhältnismäßig seien.

Weil im konkreten Fall der Keller Nr. 3 um ca. die Hälfte kleiner war, könne nicht von einer unwesentlichen Abweichung gesprochen werden.

Wer ist für die erstmalige plangerechte Herstellung bei Abweichung Aufteilungsplan und Bauausführung zuständig?

Der BGH wendet sich gegen die Zuständigkeit der beiden betroffenen Eigentümer, er sieht alle Wohnungseigentümer in der Pflicht. Die erstmalige plangerechte Herstellung einer Wand, die zwei Sondereigentumseinheiten voneinander abgrenzt, ist unabhängig von der dinglichen Zuordnung der herzustellenden Wand Aufgabe aller Wohnungseigentümer und nicht nur der benachbarten Sondereigentümer.

Der V. Senat bestätigt dazu zunächst seine bisherige Rechtsprechung: Die erstmalige plangerechte Herstellung ist eine Instandsetzungsmaßnahme und keine bauliche Veränderung. Wird sie mehrheitlich beschlossen, sind die hiervon betroffenen Wohnungseigentümer zur Duldung verpflichtet.

Spielt die Besichtigung des Käufers bei Abweichung Aufteilungsplan und Bauausführung eine Rolle?

Abweichung Aufteilungsplan Bauausführung: Beim Kaufvertrag zählt in der Regel allein der Aufteilungsplan.

Sondereigentum: Gekauft wie geplant und nicht wie gesehen – (c) Helloquence /unsplash.com

Weil der Käufer den Kellerraum zwar vor dem Kauf besichtigt hat, den Kaufvertragsparteien bei der Veräußerung aber nicht bekannt war, dass Sondereigentum in größerem Umfang entstanden ist, als es die tatsächliche Bauausführung erkennen lässt, erlaubt die Besichtigung des Kaufobjekts nicht den Schluss, dass die Auflassung auf das Sondereigentum in den von der Bauausführung vorgegebenen Grenzen beschränkt worden ist. Mithin ist das Sondereigentum in den Grenzen des Aufteilungsplans veräußert worden.

(Urteil vom 20.11.2015, V ZR 284/14, WM 2015, S. 47 ff.)