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Wie muss die Zustimmung zu einer baulichen Veränderung erteilt werden?

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Der Fall: Zustimmung zur baulichen Veränderung

Dem Eigentümer einer EG-Wohnung steht das Sondernutzungsrecht an einer Gartenfläche zu. Die Teilungserklärung regelt dazu: „Das Aufstellen von Garten- oder Gerätehäusern, Schuppen, Fahrradhäusern etc. ist untersagt; für eine Änderung dieser Bestimmung finden die Vorschriften des § 22 I 1 WEG Anwendung.“ Der Beklagte errichtete ohne Beschluss ein Gerätehaus auf der Sondernutzungsfläche. Der Kläger, der direkt über der Wohnung des Beklagten wohnt, begehrt Beseitigung des Gartenhauses.

Im Juni 2012 fanden ein Treffen im Garten und anschließend eine Eigentümerversammlung in einem nahen Restaurant statt. In der Eigentümerversammlung wurde ein Beschluss über die Zulässigkeit der Maßnahme nicht gefasst.

Streitig zwischen Kläger und Beklagten war, ob der Kläger beim Treffen im Garten seine Zustimmung gegeben hat.

Keine „formlose“ Zustimmung zur baulichen Veränderung – Beschluss zwingend

Auf die Beantwortung der Streitfrage kam es indessen gar nicht an. Das LG München I (Urteil vom 06.07.2015, 1 S 22070/14 WEG, NZM 2016, 209) stellte vielmehr fest: Die Zustimmung nach § 22 I 1 muss im Rahmen eines Beschlussverfahrens der Eigentümergemeinschaft durch positive Stimmabgabe zu dem beantragten Beschluss abgegeben werden (ob Versammlung oder Umlaufverfahren sei egal). Die isolierte Zustimmung beeinträchtigter Wohnungseigentümer außerhalb eines Beschlussverfahrens ist grundsätzlich bedeutungslos und legitimiert Maßnahmen nach § 22 I 1 WEG nicht.

Die Zustimmung zu einer baulichen Veränderung muss im Beschlussverfahren erfolgen

Aufstellen eines Geräteschuppens ist eine bauliche Veränderung | Genehmigung nur durch Beschluss in einer Versammlung mit Zustimmung aller nachteilige Betroffenen möglich – (c) Gischott /pixelio.de

Begründung der Entscheidung zur Zustimmung bei baulichen Veränderungen

Das LG stellt zunächst fest, dass die Errichtung eines Geräteschuppens eine bauliche Veränderung ist. Das Gerätehaus sorge für eine erhebliche optische Veränderung des Gemeinschaftseigentums, wodurch ein Nachteil regelmäßig anzunehmen sei. Deshalb sei die Zustimmung aller Wohnungseigentümer erforderlich.

Die vom LG geforderte positive Stimmabgabe in einer Eigentümerversammlung sei notwendig, weil die Zustimmung zu einer baulichen Veränderung auch den Rechtsnachfolger binde. Daher biete nur ein Beschluss den formalen Rahmen, „um die durch eine solche Maßnahme aufgeworfenen Fragen und die Zustimmung ihrer Tragweite angemessen sorgfältig vorzubereiten, Unklarheiten zu beseitigen und dann ggf. zuzustimmen.“

Im Übrigen handele ein Eigentümer, der verlange, eine bauliche Veränderung zu beseitigen, der nicht alle beeinträchtigten Eigentümer nach § 22 I 1 WEG zugestimmt haben, selbst dann nicht treuwidrig, wenn er bei der Beschlussfassung der baulichen Maßnahme zugestimmt habe.

Wertung: Zustimmung zur baulichen Veränderungen nur im Beschlussverfahren

Die Entscheidung macht deutlich, wie § 22 I 1 WEG zu lesen und zu verstehen ist. Die Regelung lautet:

Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können beschlossen oder verlangt werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 Nr. 1 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden.

Bisher wurde kontrovers darüber diskutiert, ob die Zustimmung der nachteilig Betroffenen außerhalb der Versammlung eingeholt werden könne und ob für den Fall, dass alle nachteilig Betroffenen schon zugestimmt haben, überhaupt noch eine Versammlung notwendig ist. Die Formulierung der gesetzlichen Regelung ist einigermaßen missglückt. Das LG München I hat aber offenbar die Gesetzesmaterialien hinzu gezogen.

Aus dem Regierungsentwurf ergibt sich nämlich, dass konkretes Ziel des Gesetzgebers war, dass sich die Eigentümerversammlung vor Durchführung einer baulichen Veränderung mit der Sache befasst, damit nicht vollendete Tatsachen geschaffen sind, bevor z. B. ausreichend geprüft ist, wer von einer Maßnahme nachteilig beeinträchtigt wird (BT-Drucks. 16/887 S. 28). Könnte die Zustimmung der Benachteiligten außerhalb der Versammlung eingeholt werden (und würden so alle Benachteiligten zustimmen) dürfte der Wohnungseigentümer die Maßnahme durchführen, eines Beschlusses bedürfte es dazu nicht mehr ( … oder verlangt werden … | was sollte ein Beschluss dann noch für einen Sinn haben?). Die Versammlung würde also mit dem Problem gar nicht befasst! Deshalb ist die Entscheidung des LG München zutreffend, und nur mit dieser Sichtweise ist § 22 I 1 WEG überhaupt verständlich.