Protokollierung 2.0 – Versammlungsprotokoll
7. Juli 2016
Vereinsheim im Laden unzulässig – Nutzung als Laden
11. Dezember 2016
Alles anzeigen

Betriebsstrom der Zentralheizung

image_print

Die Entscheidung des BGH zum Betriebsstrom der Zentralheizung

Die Kosten des Betriebsstroms der zentralen Heizungsanlage müssen in der Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft nach Maßgabe der Heizkostenverordnung verteilt werden. Ist kein (Zwischen-)Zähler vorhanden, muss geschätzt werden. Eine Verteilung über den Allgemeinstrom entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung (BGH, Urt. vom 03.06.2016, V ZR 166/15).

Betriebsstrom der Zentralheizung muss bei den Heizkosten verteilt werden

Der BGH hat den Beschluss über die Gesamtjahresabrechnung einschließlich der Einzelabrechnungen insoweit für ungültig erklärt, als die auf den Betriebsstrom der zentralen Heizungsanlage entfallenden Kosten in der Gesamtabrechnung nicht gesondert ausgewiesen, sondern in die Kostenposition „Allgemeinstrom“ einbezogen wurden und in den Einzelabrechnungen nicht nach den Vorschriften der Heizkostenverordnung, sondern nach Miteigentumsanteilen, verteilt worden sind. Ein Zwischenzähler zur Ermittlung der Stromkosten für die zentrale Heizungsanlage war nicht vorhanden.

Erkenntnisse aus der Entscheidung zur Verteilung des Betriebsstroms der Zentralheizung

Der BGH fordert nicht die exakte Erfassung der Stromkosten für die zentrale Heizungsanlage mittels eines (geeichten) Zwischenzählers. Das wird sich in älteren Gebäuden ohnehin nicht ohne weiteres realisieren lassen oder nur zu nicht mehr vertretbaren Kosten. Gibt es also keinen (geeichten) Zwischenzähler zur Erfassung des Stromverbrauchs der zentralen Heizungsanlage, muss der Stromverbrauch geschätzt werden.

Der BGH sieht zwei Schätzmethoden: Entweder werden die Stromkosten als Bruchteil der Brennstoffkosten ermittelt oder die Schätzung orientiert sich an dem Stromverbrauchswert der angeschlossenen Geräte und den ggf. geschätzten Heiztagen. Die Wohnungseigentümer können wählen, welche Schätzmethode angewendet werden soll.

Das zweite Verfahren dürfte nur mit Hilfe eines Fachmanns durchführbar sein und beruht im Ergebnis ebenso auf Erkenntnissen aus der Glaskugel, wie die alternative Schätzmethode. Niemand kann nämlich verlässlich etwas über die Laufzeiten der Stromverbraucher sagen und die (zu schätzenden) Heiztage helfen ebenfalls nicht (Verbrauch in kWh = Leistungsaufnahme x Zeit | bei einer Umwälzpumpe z. B.  ist in der Realität beides unbekannt!).

In der Praxis wird also bei fehlendem Zwischenzähler nur der „Bruchteil der Brennstoffkosten“ infrage kommen. Der BGH nennt ausdrücklich die in der Literatur genannten Anteile, woraus man schließen kann, dass Schätzungen in dieser Bandbreite in Ordnung sind. Die Bandbreite liegt danach zwischen 3% bis 10% der Brennstoffkosten.

Letztlich ist die Entscheidung nur verständlich, wenn man rein formal argumentiert: Nach der Heizkostenverordnung gehören die Kosten des Betriebsstroms zu den Heizkosten und die Verteilungsschlüssel vom Allgemeinstrom einerseits und den Heizkosten andererseits sind unterschiedlich. Richtig oder gerecht wird die Abrechnung jedenfalls dann nicht, wenn der Stromverbrauch der zentralen Heizungsanlage geschätzt werden muss.

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht.