Aus der schriftlichen Urteilsbegründung (BGH, Urteil vom 25.01.2017, VIII ZR 249/15) zur Ausschlussfrist bei Betriebskosten für einen Wohnungseigentümer ergeben sich keine wesentlichen zusätzlichen Gesichtspunkte, alle relevanten Gründe haben wir bereits beschrieben. Die Leitsätze der Entscheidung lauten:
Der Vermieter einer Eigentumswohnung hat über die Betriebskostenvorauszahlungen des Mieters grundsätzlich auch dann innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB (Ausschlussfrist) abzurechnen, wenn zu diesem Zeitpunkt der Beschluss der Wohnungseigentümer gemäß § 28 Abs. 5 WEG über die Jahresabrechnung des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft noch nicht vorliegt.
Für die nach § 556 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 2 BGB mögliche Entlastung des Vermieters hinsichtlich einer von ihm nicht fristgerecht vorgenommenen Betriebskostenabrechnung hat dieser konkret darzulegen, welche Bemühungen er unternommen hat, um eine rechtzeitige Abrechnung sicherzustellen.
Auch ein Wohnungseigentümer muss innerhalb der Abrechnungsfrist abrechen und zwar auch dann, wenn der Verwalter noch nicht abgerechnet hat.
Soweit der BGH die Gründe der Vorinstanz wiedergibt, bestätigt sich unsere Vermutung: Wenn sich der Vermieter erfolgreich darauf berufen will, dass er die gesetzliche Abrechnungsfrist ohne eigenes Verschulden nicht einhalten konnte, dann muss er einen Entlastungsbeweis führen. Zu den Entlastungsbemühungen gehört insbesondere die Darlegung der Bemühungen, die er unternommen hat, um eine rechtzeitige Abrechnung sicherzustellen.
Die Vorinstanz hatte dazu ausgeführt: Ein Wohnungseigentümer kann als Miteigentümer vom Verwalter ohne weiteres Einsicht in die Abrechnungsunterlagen verlangen oder den Verwalter innerhalb der Ausschlussfrist des § 556 abs. 3 Satz 2BGB auf Vornahme der Jahresabrechnung in Anspruch nehmen. Beides hatte der klagende Wohnungseigentümer offenbar nicht getan.
Für einen vermietenden Wohnungseigentümer, der absehen kann, dass eine Jahresabrechnung vom Wohnungseigentumsverwalter nicht rechtzeitig vorgelegt wird, verlangt der VIII. Senat also letztlich, dass er das ihm Zumutbare unternimmt, um rechtzeitig abrechnen zu können. Was das aber letztlich sein soll, bleibt (noch) unklar.
Der BGH äußert sich nicht zu den Anforderungen, die ein Wohnungseigentümer erfüllen muss, wenn er sich erfolgreich auf mangelndes Verschulden für die Nichteinhaltung der Abrechnungsfrist berufen will. Beispiele für ungeklärte Fragen:
Eigentlich muss sich in solchen Fällen ein Wohnungseigentümer überlegen, ob er nicht auf der Grundlage der letzten vorliegenden Betriebskostenabrechnung unter Berücksichtigung ausreichender „Angstzuschläge“ die fehlenden Kosten schätzen sollte, um eine formal korrekte Abrechnung seinem Mieter gegenüber zu erstellen. Dies Abrechnung sollte dem Mieter dann rechtzeitig zugestellt werden. Das reicht für die Einhaltung der Abrechnungsfrist aus, auch wenn die Abrechnung inhaltlich schlicht falsch ist. Jedenfalls hätte der „notleidende“ Eigentümer dann Zeit gewonnen. Die inhaltlich falsche, aber formal korrekte Abrechnung kann er ja auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist noch nachbessern.
Voraussetzung für die Einhaltung der Jahresfrist ist eine formell ordnungsgemäße Abrechnung. Diese liegt vor, wenn folgenden Voraussetzungen erfüllt sind:
Diese vier wesentlichen Bestandteile einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung müssen gedanklich und rechnerisch für den Mieter nachvollziehbar sein (vgl. BGH, Urt. vom 23.11.1981, VIII ZR 98/80). Ob „richtig gerechnet“ wurde, ist eine Frage des materiellen Rechts.