Gebäudeversicherung im Wohnungseigentum

Gebäudeversicherung einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

Der BGH befasst sich in seiner Entscheidung vom 16.09.2016 (V ZR 29/16 = ZMR 2016, S. 974 ff.) mit der Frage, wem eine Versicherungsleistung zusteht, wenn ein Wohnungseigentum nach Eintritt des Versicherungsfalls veräußert wird. In dieser Entscheidung stellt der BGH auch klar, wer bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft Versicherter und wer Versicherungsnehmer ist. Danach gilt:

Gebäudeversicherung im Wohnungseigentum – Leitsätze des BGH

• Schießt eine Wohnungseigentümergemeinschaft für das gesamte Gebäude eine Gebäudeversicherung ab, handelt es sich – mit Ausnahme von etwaigem Verbandseigentum – um eine Versicherung auf fremde Rechnung.
• Erbringt die Gebäudeversicherung zur Regulierung eines Schadens an dem Sondereigentum eine Versicherungsleistung an die Wohnungseigentümergemeinschaft, ist diese verpflichtet, die Versicherungsleistung an diejenige Person auszuzahlen, der sie nach den versicherungsvertraglichen Regelung zusteht.
• Ist die Eigentumswohnung nach Eintritt des Versicherungsfalls veräußert worden, steht der Anspruch auf die Versicherungsleistung aus diesem Versicherungsfall grundsätzlich dem Veräußerer zu.

Was bedeutet Versicherung auf fremde Rechnung?

Versicherungsnehmer ist der rechtsfähige Verband. Versicherte sind die einzelnen Wohnungseigentümer. Diese Eigenschaft bezieht sich sowohl auf deren Sondereigentum als auch auf den ideellen Anteil am Gemeinschaftseigentum. 

Dient die Versicherungsleistung der Regulierung von Schäden am Sondereigentum, steht die Leistung dem Sondereigentümer zu. Der Wohnungseigentümer hat also gegenüber dem versichertem Verband einen Anspruch auf Auskehr der vom Versicherer erhaltenen Versicherungsleistung.

An wen muss bei einem Eigentümerwechsel gezahlt werden?

Wird eine Wohnung veräußert, tritt der Erwerber „in die während der Dauer seines Eigentums aus dem Versicherungsverhältnis sich ergebende Rechte und Pflichten des Versicherungsnehmens ein“. Maßgeblicher Zeitpunkt ist die Vollendung des Veräußerungsvorgangs. Dazu gehört neben der Einigung die Grundbucheintragung.  Unerheblich ist dabei, was Veräußerer und Erwerber im Innenverhältnis vereinbart haben.

Grundsätzlich steht somit der Anspruch auf die Versicherungsleistung dem Veräußerer zu, weil sich der Anspruch grundsätzlich mit dem Eintritt des Versicherungsfalls ergibt.  Einmal entstandene Ansprüche gehen nicht auf den Erwerber über.

Im konkreten – vom BGH entschiedenen Fall  – ging es um die Erstattung von Trocknungskosten und um Mietausfall für einen Zeitraum, in dem der Verkäufer noch Eigentümer war.