Wohnungsnutzung oder Heimnutzung

Abgrenzung Wohnen – Nichtwohnen (hier: Heimnutzung) notwendig

Gemäß § 1 WEG kann Sondereigentum entweder an einer Wohnung oder an nicht Wohnzwecken dienenden Räumen begründet werden. Beide Nutzungen schließen sich gegenseitig aus, es gibt keine Schnittmenge.¹⁾ Die gesetzliche Terminologie legt verbindlich fest, zu welchem Zweck das Sondereigentum genutzt werden darf.²⁾

Aufgrund der gesetzlichen Definition ist es notwendig, den Begriff Wohnen eindeutig zu fassen. Eine Nutzung zu Wohnzwecken ist nur in einer Wohnung erlaubt. Wohnen im Teileigentum ist nicht erlaubt. Ebenso gilt, dass eine nicht Wohnzwecken dienende Nutzung im Teileigentum, nicht aber im Wohnungseigentum erlaubt ist.³⁾  Ein Heim dient nicht Wohnzwecken⁴⁾ , es ist nur im Teileigentum erlaubt.

Abgrenzung Wohnen von der Heimnutzung

Der BGH versucht in seiner Entscheidung vom 27.10.2017 (V ZR 193/16) die Begriffe Wohnen von einer nur im Teileigentum erlaubten Heimnutzung abzugrenzen. Er entwickelt dabei Abgrenzungskriterien, weist aber ausdrücklich darauf hin, dass letztlich die Gesamtschau verschiedener Kriterien ausschlaggebend ist⁵⁾: Im Leitsatz (Ziffer b) versucht der V. Senat die Definition:

Eine (nicht zu Wohnzwecken dienende) Nutzung als Heim wird dadurch gekennzeichnet, dass die Unterkunft in einer für eine Vielzahl von Menschen bestimmten Einrichtung erfolgt, deren Bestand von den jeweiligen Bewohnern unabhängig ist, und in der  eine heimtypische Organisationsstruktur an die Stelle der Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises tritt. Insoweit bedarf es einer Gesamtschau verschiedener Kriterien, die die Art der Einrichtung die bauliche Gestaltung und Beschaffenheit der Einheit einbezieht.

Wohnen

Eine Wohnnutzung ist nur im Wohnungseigentum zulässig

• Der Begriff Wohnen ist weit auszulegen.⁶⁾  Deshalb ist die Nutzung durch täglich oder wöchentliche wechselnde Feriengäste eine Wohnungsnutzung und in einer Wohnung zulässig.⁷⁾ Sie dient den Gästen als Unterkunft und damit Wohnzwecken.
• Das Zusammenleben einer Vielzahl von nicht familiär verbundenen, wechselnden Personen, wie bei einer Wohngemeinschaft von Berufstätigen, Studenten oder Praktikanten, ist als Wohnnutzung anzusehen, und zwar auch dann, wenn einzelne Zimmer einer Wohnung zur gemeinschaftlichen Benutzung von Küche und Bad mit den übrigen Bewohnern vermietet wird.
• Eine Intensivpflege eines Menschen in seinen eigenen vier Wänden gehört zu einer normalen Wohnnutzung.
• Die Überlassung einer einzelnen Wohnung von üblicher Größe und Beschaffenheit an Flüchtlinge und Asylbewerber ist auch dann Wohnnutzung, wenn die Bewohner nicht familiär verbunden sind.

Nichtwohnen (Heimnutzung)

• Eine Nutzung als Heim dient nicht Wohnzwecken.
• Ein Heim wird dadurch gekennzeichnet, dass die Unterkunft in einer für eine Vielzahl von Menschen bestimmten Einrichtung erfolgt, deren Bestand von den jeweiligen Bewohnern unabhängig ist, und in der eine heimtypische Organisationsstruktur an die Stelle der Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises tritt.⁸⁾
• Um ein Heim handelt es sich erst recht, wenn wenn die von der Einrichtung vorgegebene Organisationsstruktur durch Dienst- oder Pflegeleistungen und/oder durch Überwachung und Kontrolle geprägt wird.⁹⁾
• Bei betreutem Wohnen, bei ambulant betreuten Wohngemeinschaften oder betreuten Wohngruppen kann der Wohnzweck (noch) im Vordergrund stehen. Dann liegt Wohnen vor.
• Einrichtungen, die in ersten Linie Pflege- und Betreuungscharakter haben dienen nicht Wohnzwecken. Dies wird vor allem bei stationären Pflegeeinrichtungen, aber auch bei ausgelagerten Pflegestationen der Fall sein.¹⁰⁾
• Gemeinschaftsunterkünfte, in denen Asylbewerber im Anschluss an die Unterkunft in der (Erst-)Aufnahmeeinrichtung in der Regel untergebracht werden sollen, fallen unter den Begriff Heim und sind damit kein Wohnen.
• Ein Arbeiterwohnheim fällt dann unter Nichtwohnen (heimähnliche Nutzung), wenn die bauliche Gestaltung der Einheit für einen auch in einer Wohngemeinschaft unüblich großen Personenkreis ausgelegt ist, das Nutzungskonzept gemeinschaftliche Küchen- und Sanitäranlagen sowie die Unterbringung in Mehrbettzimmern vorsieht und zwischen den Bewohnern (typischerweise) keine persönliche Bindung besteht.

Zweifelsfragen

Die von V. Senat genannten Abgrenzungskriterien sind u. E. nicht geeignet, das Wohnen vom Nichtwohnen hinreichend abzugrenzen. Auch die Kriterien für ein Heim sind nicht eindeutig.

Das scheint der Senat selbst erkannt zu haben, wenn er schreibt:

Die Bedeutung von Zweifelsfragen, …, wird durch die ständige Rechtsprechung abgemildert, wonach sich eine nach dem vereinbarten Zweck ausgeschlossene Nutzung als zulässig erweisen kann, wenn sie bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stört, als die vorgesehene Nutzung.¹¹⁾

Dieser Hinweis hilft u. E. in der dargestellten Abgrenzungsfrage nicht, weil diese Prüfung nur der zweite Schritt sein kann. Zunächst ist doch offensichtlich zu klären, ob eine Wohnnutzung vorliegt oder nicht, da es ja keine Schnittmenge gibt (das heißt es gilt: Alles oder Nichts!). Erst danach kann die Frage relevant werden, ob die an sich unzulässige Nutzung zulässig sein könnte.

Hilfreich ist allein der Hinweis, dass der Begriff Wohnen weit auszulegen ist.¹²⁾  Das dürfte so zu verstehen sein, dass jedenfalls dann, wenn nicht eindeutig eine Heimnutzung vorliegt, vom Wohnen auszugehen sein dürfte.

(1) BGH, Urteil vom 27.10.2017, V ZR 193/16, Ziffer 8

(2) a.a.O., Ziffer 6

(3) a.a.O., Ziffer 9

(4) a.a.O., Leitsatz b)

(5) a.a.O. Ziffer 17

(6) a.a.O. Ziffer 10

(7) BGH, Urteil vom 15.01.2010, V ZR 72/09, Ziffer 15 ff.

(8) a.a.O.

(9) BHG, Urteil vom 27.10.2017, V ZR 193/16, Ziffer 19*FN*)

(10) a.a.O. Ziffer. 20

(11) BGH, Urteil vom 10.07.2015, V ZR 169/14; BGH, Urteil vom 15.01.2010, V ZR 72/09.

(12) BGH, Urteil vom 27.10.2017, V ZR 193/16, Ziffer 10