Verwalterwechsel und Abrechnungspflicht

1. Maßgebender Zeitpunkt ist die Entstehung der Abrechnungspflicht[Fußnote 1]

Die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung (gem. § 28 Abs. 3 WEG) trifft den Verwalter, der im Zeitpunkt der Entstehung der Abrechnungspflicht Amtsinhaber ist.[Fußnote 2]

Die Fälligkeit der Abrechnung spielt hinsichtlich der Verpflichtung zur Erstellung der Abrechnung keine Rolle.

Wann genau die Abrechnungspflicht entsteht, bleibt offen.[Fußnote 3]

Unklar bleibt, wer beim Verwalterwechsel zum Jahresende die Abrechnung erstellen muss – (c) Steve_Buissinne/pixabay.com

2. Der Fall zur Entstehung der Abrechnungspflicht

Ein Verwalter wird im Januar mit sofortiger Wirkung abberufen. Der abberufene Verwalter erstellt die Vorjahresabrechnung nicht. Er wird darauf unter dem Gesichtspunkt des Schadenersatzes wegen der Kosten für die Erstellung der Vorjahresabrechnung in Anspruch genommen und zwar mit Erfolg.

3. Entscheidungsgründe zur Abrechnungspflicht beim Verwalterwechsel

Der Anspruch der Wohnungseigentümer auf die Abrechnung für das abgelaufene Jahr entsteht spätestens am 01. Januar des Folgejahres (wenn das Wirtschaftsjahr dem Kalenderjahr entspricht und nichts anderes vereinbart ist).[Fußnote 4]

Scheidet der Verwalter im Laufe des Wirtschaftsjahres aus seinem Amt aus, schuldet er – vorbehaltlich abweichender Vereinbarung – die Jahresabrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr (unabhängig davon, ob die Abrechnung beim Ausscheiden bereits fällig war).[Fußnote 5]

Das Kriterium der »Fälligkeit« ist für die Beantwortung der Frage, wer die Jahresabrechnung erstellen muss, unbrauchbar: Die Bestimmung des Zeitpunkts der Fälligkeit ist regelmäßig mit Unsicherheiten behaftet. Bei einem Verwalterwechsel während des Jahres müssen aber sowohl die Wohnungseigentümer als auch der alte und der neue Verwalter Klarheit darüber haben, wer die Jahresabrechnung zu erstellen hat.[Fußnote 6]

4. Abrechnungspflicht beim Verwalterwechsel am Jahresende weiterhin offen

Die für die Praxis relevante (und bisher streitige) Frage, ob die Abrechnungspflicht für das abgelaufene Wirtschaftsjahr am letzten Tag des abgelaufenen Wirtschaftsjahres oder am ersten das des folgenden Wirtschaftsjahres entsteht, bleibt offen.

Der V. Senat orakelt:

• Für die Abrechnungspflicht des zum Jahreswechsel (also am 31.12., sofern Kalenderjahr = Wirtschaftsjahr) ausgeschiedenen Verwalters spricht, dass die Wohnungseigentümer ein berechtigtes Interesse daran haben können, dass der Verwalter, der in einem Kalenderjahr die Verwaltung geführt hat, für dieses Kalenderjahr die Jahresabrechnung aufstellt. Der ausgeschiedene Verwalter muss den Wohnungseigentümer dafür einstehen, dass er die im Abrechnungszeitraum angefallenen Einnahmen und Ausgaben vollständig und richtig erfasst hat.
• Für die Abrechnung des neuen Verwalters spricht, dass die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung gem. § 28 Abs. 3 WEG nach Ablauf des Wirtschaftsjahres entstehen könnte[Fußnote 7]. Da die Abrechnung dann in der Amtszeit des neuen Verwalters aufzustellen ist, könnte dies dessen Aufgabe sein. [Fußnote 8] Erforderlich sei jedenfalls nicht, dass der aufstellungsverpflichtete Verwalter die Verwaltung geführt habe.

Welche Lösung vorzugswürdig ist, konnte dahin stehen, weil der Verwalterwechsel im vorliegenden Fall erst im neuen Jahr erfolgte und deshalb sicher war, das die Abrechnungspflicht für das abgelaufende Jahr in der Amtszeit des alten Verwalters entstanden war (entweder am 31.12. oder am 01.01.!).

Konkret: Offen ist derzeit die Frage, ob die Abrechnungspflicht am letzten Tag des Abrechnungszeitraums oder am ersten Tag nach Ablauf des Abrechnungszeitraums entsteht.

[Fußnote 1] BGH, Urteil vom 16.02.2018, V ZR 89/17

[Fußnote 2] a.a.O., Rz. 12.

[Fußnote 3] a.a.O., Rz. 17

[Fußnote 4] a.a.O, Rz. 5

[Fußnote 5] a.a.O., Rz. 11

[Fußnote 6] a.a.O., Rz. 13

[Fußnote 7] a.a.O. Rz. 19: Der Senat formuliert hier unglücklich »entsteht«, meint aber entstehen könnte. Andernfalls wäre der Hinweis widersprüchlich, weil der Senat schon im Leitsatz klarstellt, dass die Abrechnungspflicht den Verwalter trifft, der im Zeitpunkt der Entstehung der Abrechnungspflicht Amtsinhaber ist. 

[Fußnote 8] a.a.O., Rz. 19