Rechtswidrige Beschlüsse
4. Oktober 2019
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WEG-Reform 2020

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WEG-Reform ab 01.12.2020

Am 01.12.2020 treten zahlreiche neue Regeln im Wohnungseigentumsrecht in Kraft. Sie sind im Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEModG) geregelt. Das Gesetz bringt für den WEG-Verwalter und Wohnungseigentümer deutliche Veränderung. Die wesentlichen Änderung sind:

Sanierung und Modernisierung

Beschlüsse über die bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum oder die Gestattung baulicher Veränderungen können mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Dabei tragen diejenigen Eigentümer die Kosten, die zugestimmt haben. Alle Eigentümer müssen die Kosten tragen, wenn die Maßnahme mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimme und mehr als der Hälfte der Mieteigentumsanteile beschlossen wird.

Jeder Wohnungseigentümer erhält einen Anspruch darauf, ihm auf eigene Kosten den Einbau einer Lademöglichkeit für eine Elektrofahrzeug, einen barrierefreien Aus- und Umbau, Maßnahmen zum Einbruchsschutz sowie zum Zugang zu einem schnellen Internetanschluss zu gestatten.

Sachkunde des Verwalters

Künftig hat jeder Wohnungseigentümer das Recht, als Teil einer ordnungsgemäßen Verwaltung die Bestellung eines zertifizierten Verwalters zu verlangen. Die bestehende Fortbildungspflicht für den Verwalter gilt auch künftig.

Befugnisse des Verwalters

Die Entscheidungs- und Vertretungsbefugnis des Verwalters werden im Zuge der WEG-Reform erweitert. Er kann künftig in eigener Verantwortung über Maßnahmen entscheiden, die von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen. Das sind neben kleineren Reparaturen auch der Abschluss von Versorgungs- und Dienstleistungsverträgen in beschränktem Umfang oder die gerichtliche Durchsetzung von Hausgeldforderungen.

Außerdem dürfen künftig die Wohnungseigentümer diejenigen Maßnahmen definieren, deren Erledigung sie in die Verantwortung des Verwalters legen wollen.

Eigentümerversammlung und Beschlußfassung

Eigentümerversammlungen können künftig flexibler gestaltet und Möglichkeiten der Digitalisierung können künftig besser genutzt werden.

Eine Eigentümerversammlung ist künftig immer beschlussfähig. Auf die Zahl der anwesenden oder vertretenen Eigentümer kommt es nicht mehr an. Die Einberufungsfrist für Eigentümerversammlungen wird von zwei auf drei Wochen verlängert.

Allerdings können die Wohnungseigentümer künftig bezüglich konkreter Beschlussgegenstände beschließen, dass hierüber im Umlaufverfahren mit Stimmenmehrheit entschieden werden kann.

Auch nach der WEG-Reform bleibt die Pflicht zur Führung der Beschlusssammlung bestehen.

Kostenverteilung

Die Wohnungseigentümer können künftig umfassender über die Kostenverteilung beschließen. Jetzt können Eigentümer mit einfacher Stimmenmehrheit und losgelöst vom Einzelfall über die Verteilung einzelner Kosten oder bestimmter Kostenarten beschließen.

Verwaltungsbeirat

Künftig können die Wohnungseigentümer die Zahl der Beiratsmitglieder flexibel durch Beschluss festlegen. Die Haftung ehrenamtlicher Beiräte wird auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt.

Abberufung Verwalter

Die Eigentümer können künftig mit einfacher Mehrheit den Verwalter jederzeit abberufen. Ein wichtiger Grund ist nicht mehr erforderlich. Spätestens sechs Monate nach der Abberufung endet der Verwaltervertrag.

Anfechtungsklage

Weil künftig Träger der Verwaltung allein die Gemeinschaft ist, richtet sich die Anfechtungsklage gegen den Verband und nicht mehr gegen die übrigen Eigentümer.

Kosten WEG-Verfahren

Die Regelung, die es dem Wohnungseigentumsgericht ermöglicht, dem Verwalter Kosten aufzuerlegen, wird abgeschafft.

Werdende Wohnungseigentümer

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entsteht künftig mit der Anlage der Grundbücher. Ersterwerber können künftig schon ab Besitzübergabe über die Verwaltung mitentscheiden. Damit findet die aktuelle Rechtsprechung des BGH im Gesetz Niederschlag.

Sondereigentumsfähigkeit

Künftig sind Freiflächen wie Stellplätze und Terrassen sondereigentumsfähig.

Jahresabrechnung

Die Beschlussfassung über die Abrechnung beschränkt sich auf die Abrechnungsspitze, das Rechenwerk ist nicht mehr Beschlussgegenstand.

Der Verwalter muss künftig einen Vermögensbericht aufstellen, der ebenfalls nicht der Beschlussfassung unterliegt.

Harmonierung des Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Mieter von Eigentumswohnungen sind künftig verpflichtet, Baumaßnahmen in der Woh-nungseigentumsanlage zu dulden.

Bei der Betriebskostenabrechnung gilt bei vermieteten Eigentumswohnungen künftig im Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter der in der Eigentümergemeinschaft geltenden Kostenverteilungsschlüssel. Aktuell ist mietrechtlich in der Regel die Wohnfläche und im Wohnungseigentumsrecht der Miteigentumsanteil maßgeblich.

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