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22. Oktober 2020

WEG-Reform 2020

Inhalt WEG-Reform ab 01.12.2020Sanierung und ModernisierungSachkunde des VerwaltersBefugnisse des VerwaltersEigentümerversammlung und BeschlußfassungKostenverteilungVerwaltungsbeiratAbberufung VerwalterAnfechtungsklageKosten WEG-VerfahrenWerdende WohnungseigentümerSondereigentumsfähigkeitJahresabrechnungHarmonierung des Miet- und Wohnungseigentumsrecht WEG-Reform ab 01.12.2020 Am 01.12.2020 treten zahlreiche neue Regeln im Wohnungseigentumsrecht in Kraft. Sie sind im Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEModG) geregelt. Das Gesetz bringt für den WEG-Verwalter und Wohnungseigentümer deutliche Veränderung. Die wesentlichen Änderung sind: Sanierung und Modernisierung Beschlüsse über die bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum oder die Gestattung baulicher Veränderungen können mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Dabei tragen diejenigen Eigentümer die Kosten, die zugestimmt haben. Alle Eigentümer müssen die Kosten tragen, wenn die Maßnahme mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimme und […]
4. Oktober 2019

Rechtswidrige Beschlüsse

Inhalt BeschlusswesenRechtswidriger BeschlüsseVerkündung rechtswidriger BeschlüsseFazit zur Verkündung rechtswidriger Beschlüsse Beschlusswesen Wohnungseigentümer regeln ihre Angelegenheiten durch Vereinbarung oder Beschluss. In der täglichen Verwaltungspraxis überwiegt der Beschluss. Der Beschluss als Rechtsgeschäft kommt dadurch zustande, dass der Versammlungsleiter (in der Regel der Verwalter) einen Beschlussgegenstand zur Abstimmung stellt. Die Wohnungseigentümer geben ihre Stimme gegenüber dem Versammlungsleiter ab, dieser nimmt die Stimme entgegen, er stellt das Abstimmungsergebnis fest und verkündet sodann das Beschlussergebnis. Der Feststellung und Bekanntgabe des Beschlussergebnisses kommt dabei konstitutive Wirkung zu. Ohne Feststellung und Bekanntgabe kommt in der Regel kein rechtswirksamer Beschluss zustande (Nichtbeschluss).[Fußnote 1] Die Verkündung lässt mithin das Rechtsgeschäft »Beschluss« […]
29. September 2019

Verwalterbestellung – (Vergleichs-)Angebote

Inhalt Vergleichsangebote immer notwendig?Verwalterbestellung – Vergleichsangebote für (Wieder-)Bestellung des VerwaltersDer Fall zur Verwalterbestellung ohne VergleichsangeboteDie Begründung des BGH zum Erfordernis der Einholung von VergleichsangebotenFazit des Senats zur Einholung von VergleichsangebotenWas folgt daraus für die These, dass vor einer Auftragsvergabe grundsätzlich drei Vergleichsangebote einzuholen sind? Vergleichsangebote immer notwendig? Wenn Wohnungseigentümer einen Verwalter (neu) bestellen, dann stellt sich die Frage, ob und ggf. wie viele Vergleichsangebote eingeholt werden müssen, damit die Entscheidung der Wohnungseigentümer den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Die Frage, welche Anzahl von Vergleichsangeboten vor einer ordnungsmäßigen Entscheidung der Wohnungseigentümer einzuholen ist, spielt aber auch dann eine Rolle, wenn die Gemeinschaft […]
7. September 2019

Verteilung des Selbstbehalts bei der Gebäudeversicherung

Inhalt Verteilung des Selbstbehalts im Wohnungseigentum umstrittenLeitungswasserschaden im Sondereigentum bei vereinbartem SelbstbehaltLG Karlsruhe zur Verteilung des SelbstbehaltsBegründung zur Entscheidung zum SelbstbehaltSelbstbehalt – die Gegenauffassung dürfte richtig seinFazit zum Selbstbehalt Verteilung des Selbstbehalts im Wohnungseigentum umstritten Wohnungseigentümergemeinschaften vereinbaren beim Abschluss einer Gebäudeversicherung oft, dass bestimmte Risiken nicht versichert werden oder dass bei jedem Schadensfall ein Selbstbehalt abgezogen wird. Wenn Risiken unversichert bleiben oder ein Selbstbehalt vereinbart wird, stellt sich die Frage, wem diese Entscheidung im Schadensfall anzulasten ist, dem Verband oder dem einzelnen geschädigten Wohnungseigentümer. Die Frage, wie mit einem Selbstbehalt umzugehen ist, ist bisher höchstrichterlich nicht entschieden und sie ist […]
3. August 2019

Nutzung des Treppenhauses

Inhalt Nutzung des Treppenhauses im WohnungseigentumPflanzen im Treppenhaus – der FallDie Entscheidung des LG zur Nutzung des TreppenhausesDie Begründung des LG zur Nutzung des TreppenhausesFazit zur zulässigen Nutzung des Treppenhauses Nutzung des Treppenhauses im Wohnungseigentum Oftmals entsteht in Eigentümergemeinschaften Streit, wenn einzelne Wohnungseigentümer Pflanzen und andere Gegenstände im Treppenhaus aufstellen. Inwieweit das zulässig ist, ist nach wie vor streitig. Ein Wohnungseigentümer nimmt Miteigentümer – offenbar auf Unterlassung – in Anspruch und scheitert damit beim LG Frankfurt am Main. Pflanzen im Treppenhaus – der Fall Im Treppenhaus wurden an verschiedenen Stellen (nahe den zur Außenseite liegenden Fenstern, auf und vor dort […]
3. August 2019

Sozialverbindlichkeiten und Haftung

Inhalt Verband ist Schuldner von SozialverbindlichkeitenVersicherungsprämie als Sozialverbindlichkeiten – der FallDie Entscheidung des V. Senats zu SozialverbindlichkeitenDie Sichtweise des BGH bezüglich der SozialverbindlichkeitenFazit zu den Sozialverbindlichkeiten Verband ist Schuldner von Sozialverbindlichkeiten Ein Wohnungseigentümer haftet nicht für Sozialverbindlichkeiten des Verbands. § 10 Abs. 8 Satz 1 WEG scheidet als Anspruchsgrundlage für Sozialverbindlichkeiten aus, so der BGH in seiner Entscheidung vom 26.10.2018 (V ZR 279/17). Versicherungsprämie als Sozialverbindlichkeiten – der Fall Die Gemeinschaft besteht aus zwei Wohnungseigentümern. Der Kläger ist Inhaber eines Miteigentumsanteils von 8 %, die Beklagte GbR hält 92% der Miteigentumsanteile. Das Stimmrecht richtet sich nach Miteigentumsanteilen. Ein Verwalter ist nicht […]
14. Juli 2019

Fortgeltung des beschlossenen Wirtschaftsplans

Inhalt Fortgeltung des beschlossenen Wirtschaftsplans – worum geht es?Der Fall zur Fortgeltung des WirtschaftsplansDie Leitsätze des BGH zum Beschluss über die Fortgeltung des beschlossenen Wirtschaftsplans:Fortgeltung des Wirtschaftsplans – die Sichtweise des BGHFazit zum Beschluss oder der Vereinbarung der Fortgeltung des Wirtschaftsplans Fortgeltung des beschlossenen Wirtschaftsplans – worum geht es? Der BGH entscheidet mit Urteil vom 14.12.2018 die Streitfrage, ob und unter welchen Voraussetzungen die Wohnungseigentümer die Fortgeltung eines beschlossenen Wirtschaftsplans beschließen dürfen. Er bestätigt die herrschende Meinung, die schon bisher die Auffassung vertreten hat, dass für den Beschluss zur Fortgeltung eines konkreten Wirtschaftsplans Beschlusskompetenz besteht. Der Fall zur Fortgeltung des Wirtschaftsplans Auf […]
13. Juli 2019

Abstimmungsverfahren bei der Verwalterwahl

Inhalt 1. Abstimmungsverfahren2. Verwalterwahl und Abstimmungsverfahren – der Fall3. Entscheidung des BGH zum Abstimmungsverfahren4. Begründung zum Abstimmungsverfahren5. Probleme beim Abstimmungsverfahren 1. Abstimmungsverfahren Die Wahl des Abstimmungsverfahrens bei Beschlüssen der Wohnungseigentümer obliegt dem Versammlungsleiter, sofern durch die Gemeinschaftsordnung oder durch einfachen Geschäftsordnungsbeschluss der Wohnungseigentümer keine Festlegung erfolgt ist.[Fußnote 1] Ihm obliegt insbesondere auch die Festlegung der Reihenfolge und des Wahlverfahrens.[Fußnote 2] Dazu muss sich der Versammlungsleiter dann ausreichend Gedanken machen, wie der Fall einer Verwalterwahl zeigt. 2. Verwalterwahl und Abstimmungsverfahren – der Fall Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Das Stimmrecht bestimmt sich nach den Miteigentumsanteilen. Stimmenthaltungen gelten als nicht abgegebene Stimme, sie werden […]
23. Juni 2019

Vertragsstrafe

Inhalt Der Fall zur VertragsstrafeDie Entscheidung zur VertragsstrafeDie Begründung des V. Senats zur VertragsstrafeFazit zur Vertragsstrafe Der Fall zur Vertragsstrafe Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Gemeinschaftsordnung sieht vor, dass ein Wohnungseigentümer nur mit Zustimmung des Verwalters zur Vermietung berechtigt ist. Die Eigentümer fassen folgenden (Vertragsstrafe-)Beschuss: »Miteigentümer, die ohne die erforderliche Zustimmung der Verwalterin einen Mietvertrag über eine Wohnung abschließen (…), sind verpflichtet, der Gemeinschaft einen Ausgleichsbetrag in Höhe von 500 € zu zahlen. Die Zahlungspflicht erhöht sich auf mindestens 2.000 € und höchstens 4.000 € für jeden angefangenen Monat der Gebrauchsüberlassung, wenn ein wichtiger Grund für die Versagung der […]
15. Juni 2019

Kostenerstattungsanspruch?

Inhalt Kein Kostenerstattungsanspruch für irrtümliche Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums durch einen WohnungseigentümerSachverhalt zum KostenerstattungsanspruchEntscheidungsgründe zum KostenerstattungsanspruchFazit für Kostenerstattungsansprüche Kein Kostenerstattungsanspruch für irrtümliche Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums durch einen Wohnungseigentümer Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden[Fußnote 1], dass ein Wohnungseigentümer, der die Fenster seiner Wohnung in der irrigen Annahme erneuert hat, dies sei seine Aufgabe und nicht gemeinschaftliche Aufgabe der Wohnungseigentümer, keinen Anspruch auf Kostenersatz (also keinen Kostenerstattungsanspruch) hat. Sachverhalt zum Kostenerstattungsanspruch Der Kläger ist Mitglied der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Wohnanlage besteht aus 212 Wohnungen. Der Kläger ließ 2005 in seiner Wohnung die einfach verglasten Holzfenster aus dem Jahr 1972 durch Kunststofffenster […]